Zapoznaj się z rynkiem nieruchomości
Choć może się to wydawać banalne, wiele osób kompletnie ignoruje ten etap. Żyją opowieściami wujka Janusza, który kupił swoje mieszkanie dziesięć lat temu i przy każdym rodzinnym spotkaniu przechwala się swoją ceną za metr. W ich przekonaniu ceny nie mogły wzrosnąć zbyt mocno, co rozbija się o rzeczywistość, gdy okazuje się, że ich zdolność kredytowa pozwala na złożenie konkurencyjnej oferty tylko kurczakom z chowu klatkowego.
Poświęć kilka wieczorów i prześledź ogłoszenia w lokalizacji, którą masz na oku. Obejrzyj kilka mieszkań i skonfrontuj swoje pragnienia z rzeczywistością. Kupujemy oczami i wyobraźnią. Zamiast zastanawiać się, gdzie postawisz swoje biurko, kanapę i powiesisz obraz, podejdź do sprawy bardziej pragmatycznie.
- Jak dużego mieszkania potrzebujesz? Nie tylko na chwilę obecną, ale też dwa, trzy lata do przodu. Home office może z Tobą zostać na stałe i będziesz potrzebować oddzielnego pokoju, zamiast krzywienia się na kanapie.
- Czy rozkład pomieszczeń jest użyteczny? A może dobrze wygląda tylko na papierze? Dobrze zorganizowane 50 metrów kwadratowych może być odczuwalnie większe niż 70 metrów z kiepskim rozkładem.
- Czy w pobliżu jest to, czego potrzebujesz? Bliskość szkoły i przedszkola jest zaletą dla rodzin z dziećmi, ale niekoniecznie dla singli z wyboru.
- Czy w pobliżu jest coś problematycznego? Głośny zakład pracy, węzeł komunikacyjny, oczyszczalnia nieczystości płynnych itd.
- Ile światła dociera do nieruchomości? Mało światła w ciągu dnia będzie miało na Ciebie negatywny wpływ.
- Jaki jest widok z mieszkania? Na ulicę, teren zielony, a może sąsiedni blok i palących sąsiadów?
- W jakim stanie jest izolacja? Kiepska izolacja oznacza konieczność montażu klimatyzacji na lato oraz mocnego ogrzewania zimą — w obydwu przypadkach podniesie to średnioroczne koszty utrzymania.
Najdrobniejsze szczegóły przez lata urosną do rangi gigantycznych problemów. Samo posiadanie kredytu na 30 lat jest już stresujące, niech chociaż Ci się przyjemnie mieszka.
Dokładne poznanie swoich potrzeb, a nie zachłyśnięcie się wizją posiadania pierwszego mieszkania już na samym początku pozwoli Ci nie tylko określić budżet niezbędny na samą nieruchomość, ale też dostosowanie jej pod własne wymagania.
Zwróć też uwagę, czy na pewno chcesz kupować na rynku pierwotnym. Pomijając straszenie bankructwem dewelopera, zostaje jeszcze oczekiwanie na budowę oraz przekazanie nieruchomości, co wiąże się z kosztami wynajmu przez co najmniej kilka miesięcy. Nowość jest fajna, ale wszyscy Twoi sąsiedzi też zamierzają się wprowadzić, a to wiąże się z remontami. Prawdopodobnie przez najbliższe 2 lata.
Kredyt wzięty na nieodpowiednią nieruchomość doprowadzi Cię do furii.
Przygotuj wkład własny
Przed wyborem nieruchomości powinieneś mieć już odłożony wkład własny. Optymalnie będzie to minimum 20% — dzięki takiej kwocie masz dostęp do ofert wszystkich banków. Część banków akceptuje minimalny wkład w wysokości 10%, jednak to ogranicza Twój wybór do ofert, które być może nie są najatrakcyjniejsze w całkowitej kwocie spłaty.
Rząd pracuje nad ustaleniem kredytów bez wkładu własnego (w określonych okolicznościach), jednak moim zdaniem jest to dość ryzykowne. Zastanów się — skoro nie potrafiłeś do tej pory co miesiąc odkładać określonej kwoty na wkład własny, to co sprawi, że będziesz potrafił co miesiąc spłacać ratę kredytu? Czy samo widmo obowiązku wystarczy?
Sprawdź historię kredytową
Im wcześniej to zrobisz, tym lepiej. Masz dzięki temu więcej czasu na reakcję. Powszechnie powtarzanym mitem jest konieczność posiadania historii kredytowej przed kredytem hipotecznym — to bzdura. Nie ma takiego wymogu. Choć jej posiadanie nie jest całkowicie bez znaczenia.
- Zła historia kredytowa — Największy wpływ na kredyt hipoteczny. Może całkowicie pozbawić Cię możliwości pożyczenia od banku środków finansowych. Przy licznych, dużych i długich opóźnieniach w płatnościach poprzednich zobowiązań spotkasz się z odrzuceniem wniosku.
- Dobra historia kredytowa — Nie ma wpływu na maksymalną zdolność kredytową ani warunki kredytu. Może jedynie zadecydować o tym, czy w ogóle dostaniemy kredyt, o ile taka decyzja wisi na włosku.
- Brak historii kredytowej — Neutralna sytuacja. Nie wyklucza otrzymania kredytu hipotecznego.
Sprawdź zdolność kredytową
Skoro masz zaciągnąć kredyt hipoteczny w określonej wysokości, to bank musi sprawdzić, czy jesteś w stanie sumiennie go spłacać przez kolejne dwadzieścia, czy trzydzieści lat. Od tego jest właśnie zdolność kredytowa.
Przeważnie myśli się o niej w kategoriach „mam zdolność kredytową na milion złotych”. To nie do końca prawda. Zdolności nie liczy się w kwocie bezwzględnej, bo wpływa na nią wiele czynników, w tym okres kredytowania. Możliwe, że jesteś w stanie pożyczyć ten milion na trzydzieści lat, ale na dwadzieścia dostaniesz już tylko osiemset tysięcy. Dlaczego?
Zdolność kredytowa to kwota, którą jako kredytobiorca jesteś w stanie przeznaczyć na spłatę raty nowego zobowiązania. Dlatego bliższe realiom jest mówienie „moja zdolność kredytowa to trzy tysiące złotych miesięcznie”.
Od Twoich dochodów netto odejmuje się miesięczne koszty utrzymania oraz sumę rat aktualnych zobowiązań finansowych. Ten wynik pokazuję maksymalną ratę, jaką możesz spłacać w ramach kredytu, co i tak jest w pewien sposób ograniczone. Jednak cały mechanizm zdolności kredytowej, jak i innych zagadnień z tego materiału rozwinę w kolejnych lekcjach, które poświęcę każdemu z zagadnień z osobna.
