Co składa się na koszty kredytu hipotecznego?

Podstawowe koszty kredytu hipotecznego

To oprocentowanie, czyli WIBOR plus marża. Te koszty znasz już z poprzednich materiałów, ale dla przypomnienia — to koszty, które płacisz aż do końca kredytu. Marża będzie stała przez cały okres umowy, a WIBOR może zmieniać się co kilka miesięcy. Umowa z np. WIBOR-em 3M aktualizuje oprocentowanie co trzy miesiące.

Prowizja za udzielenie kredytu to jednorazowa opłata. Jej wysokość jest wyrażana w procentach, np. 2% od kwoty udzielonego kredytu. Oznacza to, że pożyczając pół miliona złotych, będziesz musiał zapłacić dziesięć tysięcy złotych prowizji.

Z poprzednich materiałów wiesz już, że oprócz wkładu własnego masz jeszcze przygotować gotówkę na sporo opłat, jak np. taksa notarialna czy podatek od kupna nieruchomości. Idzie to w dziesiątki tysięcy złotych, a dołożenie do tego dużej prowizji może być nie lada wyzwaniem. Na szczęście pojawia się mnóstwo ofert bez prowizji, a nawet jeśli wybierzesz ofertę z prowizją, to dobry pośrednik może ją negocjować.

Opłata za wycenę nieruchomości

Zanim jednak bank pożyczy Ci pieniądze, musi wiedzieć, ile jest warta nieruchomość, która będzie jego zabezpieczeniem. Choć dla Ciebie może być warta dużo więcej, to liczy się realna wartość rynkowa, po której udałoby się ją sprzedać w razie problemów ze spłatą kredytu.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy i przekazuje te informacje do banku. Koszt sporządzenia dokumentu jest uzależniony od rodzaju nieruchomości. Inaczej ocenia się gotowe mieszkanie z rynku wtórnego, a inaczej każdy etap budowy domu. Jednorazowo może to kosztować od 200 do 700 zł, w przypadku wypłacania kredytu transzami wizyta rzeczoznawcy może być tańsza, jednak zapłacisz za każdą oddzielnie.

Dlaczego jednak bank, zamiast obciążać Cię kosztami, nie przyjmie po prostu ceny transakcyjnej? Zapłaciłeś przecież konkretną kwotę, można by uznać, że to realne odwzorowanie rynku. Niestety bank potrzebuje niezależnego potwierdzenia wartości — mogłeś przecież „zakochać się” w pierwszym lepszym mieszkaniu i przepłacić, czego nie zrobi potencjalny kupujący w razie sprzedaży z racji hipoteki.

Ubezpieczenie pomostowe

Zabezpieczeniem dla banku jest Twoja nieruchomość. Jednak od uruchomienia kredytu hipotecznego do wpisania przez sąd hipoteki w księdze wieczystej może minąć sporo czasu. Bank ubezpiecza się od sytuacji, w której okaże się, że nie ma zabezpieczenia, jednak opłatę poniesiesz oczywiście Ty.

Wysokość opłaty będzie zależna od tego, jak szybko uzyskasz wpis w księdze wieczystej. W mniejszych miejscowościach można to załatwić dość szybko, w dużych miastach czeka się nawet kilka miesięcy. A za każdy taki miesiąc zapłacisz kilkaset złotych w postaci podwyższonej marży.

Ubezpieczenie nieruchomości

Bank wymaga ubezpieczenia Twojej nieruchomości w podstawowym zakresie, który w razie katastrofy pozwala odzyskać pieniądze. Być może po pożarze czy wybuchu gazu konstrukcja budynku nie jest bezpieczna do ponownego zamieszkania — bez ubezpieczenia zostałbyś bez miejsca do życia, a nadal z kredytem. Dlatego skoro już się ubezpieczasz, to dobierz większy zakres niż same mury. Zalanie sąsiada się zdarza, a standardowe ubezpieczenia w pakiecie z kredytem mają mnóstwo kruczków, które wyłączają odpowiedzialność np. za wyposażenie mieszkania.

W większości przypadków obowiązuje cesja na rzecz banku, która sprawia, że w razie ewentualnej wypłaty odszkodowania, decyduje o niej bank. Może on zadecydować, że nawet drobna szkoda nie zostanie pokryta, bo bezpieczniej jest spłacić tą kwotą część kredytu.

Koszt takiego ubezpieczenia zależy od nieruchomości, ale przeważnie oscyluje między 250 zł a 700 zł rocznie.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Zapłacisz za nie, jeśli Twój wkład własny wynosi mniej niż 20%. Głównie robi się to przez podniesienie marży, aż do momentu, gdy wyrównasz brakującą różnicę. Jest to bardzo nieopłacalne i może trwać nawet kilka lat, bo na początku Twoja rata składa się głównie z odsetek, a nie kapitału.

• Ubezpieczenie na życie

Nie trzeba tłumaczyć jego zakresu. Ubezpieczenie na życie nie zawsze jest obowiązkowe, ale bank będzie Cię do niego nakłaniał. Może też zaoferować polisę grupową w pakiecie z kredytem, jeśli bierzecie go w kilka osób, np. jako małżeństwo. Pamiętaj o dokładnym przejrzeniu warunków umowy, bo mogą zawierać obszerną listę wyłączeń odpowiedzialności, dlatego lepiej dobrać polisę indywidualnie. Opłata to około 0,2% sumy ubezpieczenia rocznie.

• Ubezpieczenie od utraty pracy

Choć w teorii pozwala na opłacenie rat kredytu hipotecznego przez kilka miesięcy przez ubezpieczyciela, to w rzeczywistości jest to po prostu kiepski produkt finansowy. Lista warunków i ograniczeń jest długa, a nawet sama definicja utraty pracy bywa tak specyficzna, że wypłata środków jest niezwykle skomplikowana i uzależniona od sytuacji.

Jeśli bank wymaga ubezpieczenia od utraty pracy, a jego oferta i tak jest najtańsza, to spójrz na nią raczej jak na drugą prowizję, niż coś, co uratuje Ci skórę.

Koszty produktów dodatkowych

Bank może zaoferować Ci promocyjne warunki kredytu, jeśli do kompletu weźmiesz dodatkowe produkty, jak karta kredytowa czy konto. To zwykły cross-selling. Obniżona marża za przelew wynagrodzenia na konto? Niezbyt trudny warunek do spełnienia, do tego jest darmowe. A co jeśli bank w przyszłości zmieni warunki i będziesz musiał ponosić opłaty? To wszystko już kwestie indywidualne, które musisz po prostu przeliczyć i sprawdzić, co się bardziej opłaca.

Nie skupiaj się na podanych tu kwotach. Prawie zawsze są wyliczane indywidualnie. Chcę tylko, żebyś miał świadomość ich występowania. Nie przejmuj się też za bardzo nazwami. Przy wyborze kredytu hipotecznego liczą się całkowite koszty, niezależnie od tego, jak bank nazwie składowe — odsetki, prowizje, opłaty, składki, ubezpieczenia itd. Dla Ciebie nie ma to żadnego znaczenia. Pieniądz, który znika z Twojego konta, to po prostu pieniądz — zawsze będzie wart tyle samo, niezależnie od tytułu przelewu.