To bardzo kusząca wizja, która potrafi zaburzyć obraz Twoich możliwości i popchnąć Cię do nieprzemyślanych decyzji. Nie tylko kupna zbyt drogiej nieruchomości, ale i zaciągania kredytu, na który zwyczajnie nie będzie Cię stać. Zamiast korzystać z ludowej mądrości Polaków: „jakoś to będzie”, lepiej zmierzyć siły na zamiary.
Wyobrażenia kontra twarde realia
Kredyt zaciągamy tu i teraz. I choć wiemy, że jest to zobowiązanie na dwadzieścia czy trzydzieści lat, to wbrew pozorom myślimy, że sytuacja zawsze będzie wyglądać tak, jak teraz.
To nieprawda! Zmienić może się wiele — przez inflację wzrosną Twoje codzienne wydatki, a pensja wcale nie będzie rosnąć w tym samym tempie. WIBOR może się diametralnie zmienić, przez co rata urośnie o kilkaset złotych miesięcznie. Być może zechcecie mieć dziecko, które sporo kosztuje, a przy tym jedno z Was nie będzie mogło pracować? Pewnej nocy będziesz leżeć w łóżku i wpatrywać się w sufit, sam już nie wiedząc, czy Twoje oczy są czerwone od zmęczenia, złości czy rozpaczy.
Nie nakłaniam Cię do bycia pesymistą, ale do podejścia do tematu na chłodno i analizę możliwego ryzyka. Osoby zaciągające kredyty we frankach szwajcarskich też z początku były bardzo zadowolone. Od jakiegoś czasu już nie są.
Alternatywne koszty kredytu
W swoim otoczeniu na pewno nie raz słyszałeś „nieruchomości to najlepsza inwestycja”, „na nieruchomościach nie da się stracić”, „mieszkanie to bezpieczeństwo”. Bardzo często pada to z ust starszego pokolenia, które utożsamia posiadanie nieruchomości z finansowym bezpieczeństwem. Nie ma w tym nic dziwnego — podczas hiperinflacji gotówka stawała się bezwartościowa, a nieruchomość spełniała zadanie bycia miejscem do życia niezależnie od swojej ceny.
Nieruchomości faktycznie ratowały majątki tamtego pokolenia, jednak w większości nie były kupowane na kredyt, lecz za gotówkę. A to bardzo duża różnica, również dziś. Pomińmy więc dyskusję, czy znów przeżyjemy hiperinflację, a spójrzmy na to, co jest pośrednim kosztem kredytu.
- Stagnacja — Przez najbliższe kilkadziesiąt lat musisz spłacać raty kredytu hipotecznego. Będzie to nieodłączna część Twojego budżetu domowego, czy tego chcesz, czy nie. Dla wielu osób staje się to poważnym obciążeniem dla psychiki.
- Ryzyko — Zdecydowana większość kredytów w Polsce jest udzielana ze zmiennym oprocentowaniem. Tak, jak oprocentowanie może spadać, tak może też rosnąć. O ile rynkowe prognozy stóp procentowych na następne kwartały są normą, to kolejne dwadzieścia lat jest już wróżeniem z fusów. Nie da się przewidzieć, co stanie się w przyszłości. Zaciągając dziś kredyt na świetnych warunkach, nie masz gwarancji ich utrzymania.
- Odpowiedzialność całym majątkiem — Choć banki mogą oferować „klucze za dług”, to nie kwapią się do skorzystania z tej możliwości. W razie dużych problemów ze spłatą kredytu hipotecznego może dojść do zlicytowania nieruchomości, co wcale nie musi oznaczać pokrycia zadłużenia.
- Ograniczone możliwości — Choć teoretycznie wziąłeś kredyt na wymarzoną nieruchomość, to plany się zmieniają. Być może za kilka lat zapragniesz się przeprowadzić w inne miejsce lub dostaniesz świetną ofertę pracy, ale masz mało czasu na decyzję. Sprzedaż nieruchomości nie jest problemem, ale cały proces potrafi trwać dość długo i wiąże się z kosztami. Dlatego będziesz mniej chętny na zmiany, a częściej machniesz ręką na nową okazję.
Na jaką ratę Cię stać?
Zgodnie z Rekomendacją S, banki nie powinny udzielać kredytów, których raty łącznie z innymi zobowiązaniami przekroczą połowę dochodów netto gospodarstwa domowego. Oznacza to, że jeśli zarabiasz sześć tysięcy złotych netto, to suma rat Twoich długów nie powinna przekraczać trzech tysięcy złotych.
Załóżmy jednak, że nie masz innego zadłużenia poza kredytem hipotecznym, a za bezpieczny poziom uznajesz jedną trzecią dochodów, czyli dwa tysiące złotych.
- Czy faktycznie jesteś gotowy na taki wydatek przez najbliższe lata?
- Czy przeżycie za pozostałą kwotę jest komfortowe i nie wymaga wyrzeczeń?
- Jak bardzo przewidywalne są Twoje zarobki?
- Jak szybko po utracie pracy jesteś w stanie znaleźć nową?
- Czy nie naruszysz przez to swoich oszczędności?
- Skąd w razie problemów weźmiesz dodatkowe pieniądze?
Nie mogę podać Ci konkretnego poziomu raty, na jaką Cię stać. To byłoby niebezpieczne. Nie znam ani Twoich zarobków, ani standardu życia czy podejścia do finansów osobistych. Mogę za to zaproponować Ci prosty test, który sprawdzi Twoje założenia w rzeczywistości.
Wybierz wysokość raty, jaką uważasz, że dasz radę spłacać, np. dwa tysiące złotych i od razu po otrzymaniu pensji przelewaj tę kwotę na oddzielne konto lub subkonto. Rób tak przez kilka miesięcy i sprawdź, jak wpływa to na Twoje życie. Tak będzie wyglądała Twoja rzeczywistość przez najbliższe kilkanaście lat. Oczywiście, jeżeli obecnie płacisz za wynajem mieszkania, to odpowiednio zmniejsz kwotę przelewu.
Czy Twoje założenia się sprawdziły? Radziłeś sobie bez problemu? To świetnie, ale nie zawsze tak będzie. Być może za kilka miesięcy Twoja rata wzrośnie o kilkaset złotych. Co wtedy i jak bardzo jest to prawdopodobne? Poświęcę temu oddzielny materiał.
