Czym jest wkład własny?
Wkład własny w kredycie hipotecznym to Twój udział w finansowaniu zakupu nieruchomości. Bez niego nie otrzymasz reszty kwoty wymaganej do sfinalizowania transakcji, o którą się ubiegasz. Wkład własny dla ułatwienia jest określany w procentach. Obecnie, zgodnie z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S, wymaga się dwudziestu procent, choć w ofertach banków spotkasz wymagania zarówno obniżone do dziesięciu procent, jak i wyższe — nawet trzydzieści procent.
Co może być wkładem własnym?
Choć mówiąc o wkładzie własnym, najczęściej mamy na myśli gotówkę na koncie, to nie jest to jedyna opcja. Pomimo wygody i wielkiej popularności tego sposobu, jest kilka innych metod na wniesienie wkładu własnego:
- działka, na której ma zostać zbudowany dom;
- wartość już zrealizowanych prac w budowie;
- inna nieruchomość;
- darowizna od najbliższej rodziny (jest zwolniona z opodatkowania, jeżeli zgłosisz ją do urzędu);
- wypłata środków z Pracowniczych Planów Kapitałowych — uwaga, choć pieniądze są Twoje, to należy je zwrócić do PPK między piątym a piętnastym rokiem od ich pobrania z PPK, by uniknąć podatku;
- środki zgromadzone na IKE oraz IKZE.
Każdy bank może mieć delikatnie różniącą się politykę wewnętrzną co do akceptowania innych form wkładu własnego, ale główną zasadą jest to, żeby wartość wkładu odpowiadała temu wymaganemu. Różnicę dopłaca się w gotówce. Na przykład razem z rodzicami i rodzeństwem posiadasz prawo do nieruchomości, którą chcesz od nich odkupić na własność. Twój udział wynosi jedną dziesiątą — będzie on potraktowany jako część wkładu własnego, jednak musisz dysponować środkami na pokrycie całego wymagania banku, czyli dwudziestu procent.
Często pada też pytanie, czy bank uznaje zadatek jako część wkładu własnego. Tak! Uznaje. Zadatek jest narzędziem, które w pewien sposób chroni interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Choć zaliczka działa inaczej, to również jest respektowana. W gruncie rzeczy obie formy transakcji traktuje się jak gotówkę. Wymagane jest zapisanie tego w umowie oraz potwierdzenie płatności. To, czy zadatek w pełni pokryje wkład własny, zależy od ustaleń stron. Sprzedający może wymagać standardowych dziesięciu procent lub symbolicznych dziesięciu tysięcy złotych.
Co nie może być wkładem własnym?
Przede wszystkim, środki na wkład własny nie mogą pochodzić z innego kredytu lub pożyczki. Złożysz w tej sprawie oświadczenie, a wpisywanie w nim nieprawdy może narazić Cię na poważne konsekwencje prawne. Dlatego jeśli po głowie chodzi Ci wzięcie na taki cel kredytu gotówkowego, to odpuść. To nie tylko niemożliwe, ale i zupełnie bezsensowne — oprócz tych formalności zmniejszyłbyś tylko swoją zdolność kredytową.
Przeważnie bank nie uzna też finansowania przez papiery wartościowe, jak akcje czy obligacje. Choć w teorii jest to możliwe, to ze względu na zmienność kursu akcji, bank może wycenić ich wartość nawet na połowę obecnej. Jeżeli nie masz umiejętności przewidywania przyszłości i Twoje akcje nie wzrosną o ponad sto procent, to bardziej opłacalna w tym momencie będzie ich zwyczajna sprzedaż.
Czy wkład własny zmniejsza kredyt?
Możesz zastanawiać się, czy lepiej szybko wziąć kredyt hipoteczny z niskim wkładem na nieruchomość — bo te, wedle powszechnej opinii tylko drożeją — czy dozbierać większy wkład i zapłacić mniej?
Nie znam przyszłości i nie jestem w stanie powiedzieć Ci, jak będą kształtować się ceny nieruchomości w ciągu najbliższych kilkunastu lat. Możemy jednak skupić się na samym kredycie i zastanowić się, czy warto iść po linii najmniejszego oporu, czy postarać się wykombinować brakujący wkład?
Porównując oferty, wniosek jest prosty — wpłacasz o pięćdziesiąt tysięcy złotych więcej, a spłacasz o 74.839,14 zł mniej. Prawie dwadzieścia pięć tysięcy złotych oszczędności. Tylko że powyższa tabela nie odzwierciedla rzeczywistości.
Wkład własny a marża
Banki co prawda akceptują wkład własny w wysokości dziesięciu procent, ale zapłacisz za to podwyższoną marżą. Dla banku to „premia” za ryzyko, na której musi zarobić. Poniższa tabela to porównanie dwóch prawdziwych ofert kredytów hipotecznych w tym samym banku. Tym razem po zmianie oprocentowania.
Różnica to 133.121,06 zł, co przy wyłożeniu na początku pięćdziesięciu tysięcy złotych oznacza oszczędność o ponad osiemdziesiąt trzy tysiące złotych. To naprawdę spora kwota.
Takie różnice w marży, a tym samym oprocentowaniu występują między dziesięcioprocentowym a dwudziestoprocentowym wkładem. Jest to dla banku premia za niski wkład, jednak nie obowiązuje w drugą stronę. Oferty dwudziestu i nawet pięćdziesięciu procent wkładu własnego mogą być identyczne pod względem marży, bo w większości banków nie będzie żadnej różnicy.
Pamiętaj więc, że choć można wziąć kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, to jego koszty będą znacznie wyższe i warto poszukać rozwiązania tej kwestii.
